Hợp đồng công chứng có được đòi lại tiền

TTO - * Tôi có cho chị T vay tiền nhưng đến thời hạn trả chị T nói không có tiền trả và có sang tên cho cho tôi và bốn người khác giấy tờ mua bán đã có công chứng.

Chị T có cam kết sẽ tách sổ cho từng người nếu không sẽ hoàn lại tiền, nhưng tôi có đến Phòng Tài nguyên môi trường và UBND nơi đó hỏi thì được trả lời là đất đó đang nằm trong quy hoạch không thể tách được. Tôi có gặp chị T để đòi lại tiền và không lấy đất nữa thì chị T nói là mọi việc coi như đã xong không còn liên quan gì. Vậy tôi có khởi kiện được chị T được không?

(Vu Van Dan, vudan68@...)

- Trả lời:

Về việc hủy hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng chứng nhận:

Theo thư trình bày, việc mua bán nhà giữa chị T và ông/bà cùng bốn người khác xuất phát từ việc mượn tiền, nhưng đến hạn chị T không có tiền để trả nợ, do đó đã bán căn nhà của mình cho năm người để cấn trừ vào khoản nợ nêu trên. Như vậy, sau khi hai bên ký kết Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng đã được công chứng viên chứng nhận, thì kể từ thời điểm này quyền sở hữu căn nhà thuộc về bên mua (Căn cứ khoản 5, Điều 93 Luật nhà ở) và chị T không còn nợ ông/bà nữa.

Nếu trước khi ký kết hợp đồng mua bán chị T cam kết tách thửa cho năm người, thì cam kết này phải tuân theo quy định tại khoản 1, Điều 17 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, theo đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa cho từng loại đất. Đồng thời, cơ quan công chứng không được làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán có tách thửa, mà thửa đất không đủ điều kiện được phép tách thửa.

Như vậy, việc tách thửa của ông/bà cũng như cam kết của chị T về tách thửa cho bên mua phải tuân theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện được phép tách thửa.

Theo thư trình bày, tuy có cam kết của chị T về tách thửa cho những người mua nhà, nhưng khi các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng thì hợp đồng đã thể hiện việc năm người đã đồng ý mua chung căn nhà nêu trên theo hình thức sở hữu chung. Đồng thời, theo hợp đồng mua bán nêu trên, không có điều khoản nào liên quan đến việc tách thửa. Do đó, cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ căn cứ vào nội dung của hợp đồng mua bán đã được công chứng chứng nhận để cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho năm người.

Sau khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà thì cam kết của chị T trước đây không còn ý nghĩa đối với các bên do Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, ngoại trừ các bên có thỏa thuận khác và thỏa thuận này phải được công chứng chứng thực. (Căn cứ Điều 6 Luật công chứng)

Trường hợp sau khi ký kết hợp đồng mua bán, chị T cam kết sẽ tách thửa cho từng người, thì cam kết này phải được thể hiện bằng văn bản có chữ ký của bên bán, theo đó các bên phải lập thủ tục hủy hợp đồng để ký hợp đồng mua bán có tách thửa, với điều kiện các bên mua bán nhà phải cùng đồng ý ký tên, cơ quan công chứng sẽ xem xét điều kiện về tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định về điều kiện tách thửa, nếu thỏa thuận về tách thửa không đủ điều kiện, thì cơ quan công chứng sẽ từ chối công chứng.

Do hợp đồng mua bán nhà đã được các bên ký kết và các bên không có thỏa thuận khác bằng văn bản tương tự, nên không có căn cứ để khởi kiện chị T để hủy hợp đồng mua bán nhà chỉ vì lý do không tách thửa được.

Trân trọng,

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty Luật TNHH Quốc An)