Mua đất hợp đồng viết tay khó làm sổ đỏ

Mua đất hợp đồng viết tay khó làm sổ đỏ

TTO - * Tôi vừa mua một mảnh đất chưa có sổ đỏ diện tích 132m2, đất ở vẫn đóng thuế bình thường. Gia đình anh Hà vừa bán cho gia đình tôi mảnh đất này, mảnh đất này gia đình anh Hà mua lại của gia đình anh Thắng từ năm 2007.

Từ đó đến nay gia đình anh Hà vẫn đóng thuế theo tên của gia đình anh Thắng (mảnh đất này trước kia gia đình anh Thắng cũng mua lại của một gia đình khác, anh Thắng mua lại của gia đình trước vào thời điểm nào thì tôi không biết). Xin hỏi tôi muốn làm sổ đỏ có được không và cần những thủ tục gì?

KimquyenNguyen (nguyenkquyen@...)

- Trả lời:

Theo quy định tại điều 66 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đồng thời, theo quy định tại điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 10 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp xã.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, với thông tin bạn nêu, có thể thấy việc nhận chuyển nhượng của bạn là không hợp pháp. Hơn nữa, diện tích đất này lại được sang nhượng nhiều lần qua nhiều người sử dụng khác nhau, mà mỗi lần chuyển nhượng cũng không thực hiện thủ tục theo đúng quy định pháp luật. Ngoài biên lai đóng thuế theo tên chủ cũ và giấy tay mua bán, bạn cũng không có loại giấy tờ nào hợp lệ theo quy định tại điều 49 và điều 50 của Luật đất đai.

Vì vậy, căn cứ quy định của điều 7 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, trường hợp của bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận trực tiếp đối với diện tích đất đã mua.

Bạn cần liên hệ ủy ban nhân dân cấp xã hoặc phòng tài nguyên và môi trường ở địa phương để biết thêm thông tin về những chủ trương, chính sách có thể được điều chỉnh áp dụng cho trường hợp sử dụng đất của bạn.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, bạn có thể tiếp tục sử dụng đất và có thể tham khảo hướng gợi ý sau: theo quy định tại khoản 4 điều 50 Luật đất đai thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.

Theo điều 3 nghị định 84/2007/NĐ-CP, đất sử dụng ổn định trong trường hợp trên là đất đáp ứng được một trong các tiêu chí sau:

- Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận;

- Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục như trên mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Việc xác định thời điểm sử dụng đất có thể căn cứ vào biên lai nộp thuế sử dụng đất (thuế nhà đất) hoặc các loại giấy tờ được quy định tại khoản 2 điều 3 nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Chúc bạn may mắn.

Tiến sĩ ĐẶNG ANH QUÂN
(Đại học Luật TP.HCM)